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「不動産投資を考えているなら」~ 普通の投資と違う点・注意点など

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不動産投資には「意外と経営のセンスが必要」

あなたがもし、将来、不動産投資を考えているなら「意外と経営のセンスが必要」です。

不動産投資も、もちろん相場モノです。

ただし、単純に価格やチャートを見て売買・それで完結とはいかず、他の投資より「人」という要素が強く絡んできます。

その要素を上手にさばくには、多少の経営的センスが必要なのです。

 

相手との立ち位置の違いを理解する

あるある話

仮に、あなたが物件を購入したとします。

初めての場合は不動産屋さん、つまり部屋の仲介を業者さんにお願いすることになるでしょう。

なかなかいい物件が手に入った!
 ↓  ↓
早速、家賃の相場を調べてみよう。
 ↓  ↓
自分で見たところ家賃の適正額はだいたいこれぐらいかな。よし!早速、業者に持ち込んでみよう!
 ↓  ↓
この物件なんですが、場所的には〇〇、間取りは〇〇、これで家賃どれぐらいなりますか?

すると、多分こんなことになります。

「ちょっと駅から遠めですね~」

「築年数が少し古いですね。。。」

「ユニットバスは、イマイチ人気ないんですよ。」

「洗濯機置き場がベランダ。。。逆にマイナスです!」

「新築物件」「エリア最安値」等を掲出するのであれば何の文句も言わないでしょう。
でも、たとえば新築の優良物件などはなかなか手に入りませんし、「新築」と言うキメ台詞は、最初の1回しか使えませんね。

自分で考えるようには・そう簡単には、コトは進まないんです。

 

オーナーが考えること

当たり前のことですが、オーナーとしては「なるべく高く貸したい」です。
もちろん、物件を購入する際には「なるべく安く買いたい」ですね。

投資でも商売でも、基本は「安く仕入れて高く売る」です。

そのためには、まず「安く仕入れて」の部分で目利きが必要です。

「高く売る」の時点では、いわゆる売り口上が必要です。

この物件をより高く売るには、どんなウリがあればいいか、どんな販路で売ればいいか。
そこは重要ですし、そもそも、そういうウリがある物件をうまく仕入れてくるのがウデです。

まさに商売だと思いませんか?

 

業者さんが考えること

不動産仲介業は「手数料商売」です。

つまり、成約件数が多ければ多いほど、売上につながりますし、回転率が上がれば上がるほどいいわけです。

もちろん、高額な物件が高回転で捌ければ最高ですが、実際にはそんなことにはなりませんよね。

高額な物件と一般的な物件、どちらを求めるお客さんの方が母体数が大きいか、という話です。

仮に、仲介手数料を賃料の1ヶ月分とすれば、
「1万円の家賃の違い」
↓  ↓
オーナーさんは、年間で12万円の差が出ますが、業者さんにはあくまでも1万円の違いしかないのです。

お分かりですね。

また、不動産マンには大抵「ノルマ」があります。
件数&金額です。

その上、彼等は基本的にサラリーマンです。
要は、面倒くさい事はなるべくしたくないわけです。

頑張って1件成約するよりも、頑張らずに2件・3件と成約できた方がいいに決まっています(笑)

つまり、仲介業者さん等は多少の家賃の違いには全く興味がありません。

いかに早く契約にこぎつけられるか!というところに注力します。

必然的に「売りにくい物件は敬遠」しますし、「なるべく早く捌けるように、値段を下げようとしてくる」んです。

彼らに必要なスキルは、「売る」だけでなく、「いかにオーナーに安い賃料で納得させるか」という所でもあるわけですね。

 

「攻めのオーナー」になる

攻めのオーナーとは、自分の経営力で「より多くの収入を得ようとする」ことです。

「どうすれば高く売れるか・売ってくれるのか」を考えます。

「ただ待っている」「管理会社に任せっぱなしにしている」オーナーとは一線を画すということですね。

 

AD

ADとは、「広告費」のことです。
ただ、世間一般で言われる広告費(CM費等)とは少し違います。

簡単に言えば、仲介手数料の上乗せです。
これによって、頑張ってお客さんにプッシュしてもらうことが期待できます。

「家賃1ヶ月分」が単位の基本となります。
また、地域等によっても違いますので、物件エリアの業者さんに聞けば、「この辺なら AD2くらいが相場です。」などと教えてくれます。

あとは、上乗せするか否か・どの位乗せるか等ですね。

買取再販業者などのプロだって、物件をなるべく高く売るために、仲介業者に手数料を多めに払うことはあります。
「通常3%のところを6%」などです。

それによって仲介業者が頑張ってくれるわけですね。

 

担当者

仲介業者の担当者さんを さらに(個人的に)味方につけるのも、とても重要です。

一般的には、担当者に商品券などの「バック」と呼ばれるものを出すことも多々あります。

でも忘れてならないのは、人はお金だけでは動かないということです。

ビジネスにおいては、企業は「協力業者の会」のようなものを組織しているケースがたくさんあります。

協力業者とは、簡単に言えば外注先です。

そして、「それなくして自事業の円滑な遂行は成し得ない」ことをわかっているので、外注先や下請け先をとても大切に(通常は…。)しています。

同じように、たとえ不動産「投資」であっても、関連する業者さんや担当者さんを取り込む・味方にするということは大切なことです。

 

当然、入居者を第一に考える

入居者は「お客さん」です。
これを無視していたのでは、そもそも商売が成り立ちません。

設備や室内の雰囲気を良い状態にするために、場合によってはリフォーム等も視野に入れなければなりませんし、それでも家賃の相場をハズすわけにもいきません。

「選ばれなければ意味がない」
これも商売の基本です。

仲介のコストをかけないために、オーナーさん自らが直接募集するというパターンもあります。

例えば、仲介料無料の賃貸サイト(ウチコミ等)を使えば、オーナーさんが入居希望者に対して直接アピールすることができます。

また、地域の掲示板などでは、地元に根ざした情報・役に立つ情報であれば掲載できるものもありますので、オーナー自ら募集できます。

※ こんな場合、経営センスがあれば、瞬間的に「入居候補者も仲介手数料を払いたくない人だから、基本的にはお金があまりない方だろう」とすぐに想像できますよね。(気付いた方はさすが!)

つまり、家賃高めの物件は掲出しても効果は出にくいだろう、と連想できるわけです。

また、自分のメディア(サイトやSNSなど)を持つというのも、意外に有効です。

物件とともに、自分のキャラクターもアピールできるからです。

物件だけであれば、間取りや家賃だけで比較されてしまいますが、「この人の物件に住みたい」と思ってもらえれば、長く(しかも高く?)住んでもらえますし、再募集の時も埋まり易くなります。

趣味嗜好等にこだわりを持つ層を取り入れられれば、コミットはさらに強くなりますよね。

当然、それなりの手間がかかりますが(経営ですから!)、「目指せ!地元の人気者!」です(笑)

マズいパターン

業者さん等に文句を言う

仲介業者や管理会社の担当者さんも人の子です。

上から目線で「なんでこの家賃じゃダメなんだ!」「オマエ使えないな!」

担当者に怒りをぶつけてはいけない

こんな事を言ったら、もうサイアク!
絶対に「後回し」です(笑)

これは「社員や部下に、いい仕事をしてもらうためには」というのと同じです。

利害関係が相反する相手にどうやって協力的に動いてもらうかを考えず、自分の都合だけを一方的に押し付けても、コトが上手く運ぶはずはありませんね。

 

トイレが和式!?

これ本当?今時?・・・と思いますよね。

でも実際あります。
和式のトイレをそのままにしている物件が結構見受けられるんです。

「構造上の問題」とか「オーナーの好み」なのかもしれませんが。

もちろん、洋式(+ウォシュレット)であったからといって、このご時世ですから特段のプラスにはなりません。

しかし「大きなマイナス」であることだけは確かです。

これでは当然、入居者に「この程度をケチるオーナーなんだな。」や「このオーナーは、入居人を人だと思っていないな。」というのが、バレバレになります。

(そして実際、そう思っているオーナーはたくさんいます 笑)

ひとたび、空室になれば、「どれくらいの期間、埋まらないのか?」と不安にならないのでしょうか?

そんな物件、誰も借りたくならないのに…。

そんな事にも気を配らない人がいるんです。

 

まとめ

不動産投資で失敗する人、特にサラリーマンの方は本当に多いです。

「買いさえすれば、自動的に儲かる!」
「不動産投資=不労所得!」

ハッキリ言ってそれは幻想です!(笑)

不動産は儲かるので、業界には海千山千の強者共が跋扈しています。
私は仕事の関係で、どの段階でどの位の利益がオンされているのかを知って、「悪どいなぁ~」と思ったことは数知れずです(笑)

でも、世の中にはそういうプロモーション、多いですよね。
あまり勉強もせずにそれに乗っかるなら、「踊らされる」「損をさせられる」覚悟が必要です。

上記のように、「何をするか」「それが、どう収支に影響するか」等も計算できないとなりません。

その他にも、手元のキャッシュだけで買えればいいのですが(そんな方は稀でしょう)、ローンを必要とする場合などは「融資が通りやすくなる決算書」とはどういうものか・そうするには?というような知識も必要になります。

ビジネス経験があれば、「相手の考えている事がわかる」「それを打破するキメ台詞を言える」等、各段に有利になります。

こんなところで、「商売のノウハウ」が活きてくるんです。

不動産ともなれば、「大きな金額をブチ込む」のですから、投資家としては当然、少しでも有利にコトを運ぶスキルは必須ですよね。

「まずは副業からでも」
常々私が提唱する理由は、「(たとえ、どんなに規模が小さくても)お金に関する各種のノウハウの修得量が、サラリーマン等と比べて格段に違う」からなんです。

 

追伸

私の親しい友人は、ビルを複数棟所有する、いわゆる資産家ですが、先代(現会長)は毎日ネットで囲碁しかやっていないにもかかわらず、未だ物件改装や事業方針等に口を挟みまくってくるとボヤいています。

もちろん、的確な内容であればいいのですが…とても前時代的との事。

もし、あなたが大資産家になっても、こんな事にはならないようにしてくださいね。

 

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